[스크랩] 부동산사기 예방을 위한 부동산사기의 유형 분석

부동산사기 예방을 위한  부동산사기의 유형 분석   부동산사기의 유형은 너무나 다양하고 그 수법 또한 상당한 수준에 이르고 있다. 한 번 부동산사기를 당하게 되면 그 피해는 가계의 경제 상황에 돌이킬 수 없을 정도의 막대한 영향을 끼치게 된다. 부동산 지식을 키우고 다양한 부동산활동을 통해 수익을 창출하는 것도 의미가 있는 일이지만 축적된 자산을 사기당하지 않고 지키면 관리하는 것 또한 그에 못지않게 중요한 부분이다.   가장 대표적인 부동산사기의 주요 시발점은 안타깝게도 기획부동산에서 출발하는 경우가 많은 것이 현실이다. 기획부동산의 사기유형과 그에 대한 대처요령에 대하여 주무관청에서 제시한 주요사항에 대하여 심도 있게 살펴보기로 한다. 현 국토교통부의 전신인 국토해양부 시절 다수의 기획부동산 사기 피해가 발생하자 보도 자료를 통하여 기획부동산의 사기유형과 대처방안에 대하여 전 국민을 대상으로 홍보를 하였다. 이는 현재의 상황에도 유효하다고 판단되며 오히려 최근과 같은 부동산 불황기에 보다 더 피해를 볼 수 있는 가능성이 심화된다.   마땅한 투자처를 찾지 못한 유동자금이 풍부하기 때문이다. 최근의 기획부동산은 조직형태와 영업방식을 바꿔가며 교묘한 방법으로 일반인들을 기망하여 잘못된 판단을 하게하는 방식을 취하는 것으로 알려지고 있다. 이에 대한 구체적인 내용들을 살펴보면 다음과 같다. 먼저 다단계판매방식.   이는 기획부동산에서 높은 급여와 좋은 근무조건을 미끼로 하여 취업을 희망하는 사람을 고용하여 교육을 목적으로 한 강의를 듣게 한다. 강의를 들으면 수당을 지금하고 다른 사람을 추천하면 이에 따른 성과급을 제공한다. 이를 통하여 고용된 사람이 기획된 토지를 사게 하고 또 다른 사람을 소개하도록 하는 “고용 후 토지매입 후 소개”를 하는 방식인 다단계 방식으로 영업을 진행하고 있다.    이런 유형의 피해사례로 A씨는 기획부동산 직원인 그의 친척으로부터 “나도 이미 샀으니 안심하라”는 말을 듣고 경기도 여주에 위치한 330m2의 땅을 시세보다 높은 5000만원에 매입하였고, 추가적인 매수자를 소개하면 회사의 땅을 싸게 살 수 있게 해 주겠다는 회사의 지속적인 권유를 통해 많은 피해를 보게 된 사례가 있다. 땅을 매입할 경우에는 적어도 두 명이상의 주변 전문가의 조언을 반드시 들어볼 것을 당부한다. 펀드식으로 투자자를 모집하는 사기수법.     이는 기획부동산이 국내외의 부동산에 투자한다는 명목으로 높은 수익률을 내세우며 투자자들로부터 자금을 모집한 후 임의로 투자금을 유용하거나 투자금을 횡령하고 잠적하는 수법이다.   이런 유형의 피해사례로 B씨는 부동산 개발사업에 투자하면 매월 2-3%의 이자를 지급하겠다고 하고 투자자를 속여 534명으로부터 322억원의 투자금을 유치한 후 그 중 60억원만 토지를 매입하는데 사용하고 나머지는 편취한 사례이다. 부동산개발사업에 투자를 잘 못한 금융기관들이 프로젝트파이낸싱(이하 PF)의 부실로 인하여 몸살을 앓고 있다.   몇몇 대형 저축은행들은 이 때문에 파산하거나 채무불이행 상태에 처하게 되었다. 부동산개발사업에 투자하여 고수익을 추구하는 것은 최근의 여건으로 보면 계획 단계부터 사기를 염두해 둔 것이라고 생각해도 과언이 아닌 시장상황이다. 절대로 이러한 펀드식투자에는 참여하지 않는 것이 상책이다.  지분등기 방식의 토지판매 수법.   기획부동산의 사기피해를 막기 위하여 필지분할이 어렵게 제도를 개선하였다. 이에 대한 편법으로 공동지분 등기 방식으로 토지를 판매하는 수법이 나타나고 있다. 기획부동산에서는 임의로 토지가 분할이 된 것처럼 가분할도를 작성하여 매입만 하고 나면 아무 문제없이 분할할 수 있는 것처럼 속여 지분등기 방식으로 토지를 판매하고 있다.   반면 관련법령에서는 토지분할시 확정판결을 받은 경우라 할지라도 관계법령에 의하여 허가를 받아야 분할이 가능하도록 보완하였고, 개발이 불가능한 토지 분할에 관한 사항은 지자체 조례로 정한 기준에 적합하도록 개선하여 토지분할에 대한 규제를 강화하고 있다.   이와 관련한 피해사례로 C씨는 일간신문에서 용인시 소재 토지 약 100,000m2의 임야를 싼 가격에 분양한다는 광고를 보고 가분할도를 제시하는 기획부동산을 통하여 매입을 하고나면 얼마 지나지 않아 분할등기가 된다는 말을 믿고 그 중 일부를 매입하게 되었다. 이후 등기권리증을 확인한 결과 100,000m2의 임야에 93명이 공동소유주로 되어 있음을 알게 되었고, 개별적으로 판매나 소유권 행사가 불가능하게 되어 피해를 보게 되었다.    이처럼 가분할도를 제시하면서 토지를 판매하는 경우 반드시 해당 지역의 지적도를 확인하여 본인이 매입하는 땅이 어떤 모양이며 위치가 어디인지를 명확하게 확인해야 할 것이며, 이런 부분이 어려운 문제가 된다면 해당 지역의 측량사무소나 지적공사 등에 일부 비용을 지불하고 의뢰하여 명확하게 확인한 후 매입해야 할 것이다. 이외에도 소유권이 없는 토지를 전매의 형태로 판매하는 경우나, 도심지역의 토지를 집중적으로 매입하여 개발업자나 개인투자자에게 웃돈을 받고 넘기는 등의 새로운 유형의 도시형 기획부동산이 생겨나고 있다.   열 명의 경찰이 한 명의 도둑을 막지 못한다는 격언이 있다. 마음먹고 사기를 계획하는 주체가 있다면 이 또한 그들의 그물에서 빠져나오기 쉽지 않을 수 있다. 네덜란드에 다음과 같은 속담이 전해오고 있다. 이 속담이야 말로 우리가 부동산사기에 빠지지 않게 할 가장 중요한 해법이 아닐까 생각해 본다.

 

 

 

  토지사랑  http://cafe.daum.net/tozisarang/

출처 : 토지사랑모임카페

글쓴이 : 토지정보 원글보기

메모 :